올림픽훼밀리타운 아파트 경매, 문정동 올림픽훼밀리 경매, 2024타경53069

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 84㎡ 아파트 경매 분석

서울동부지방법원에서 문정동 올림픽훼밀리타운 228동 604호에 대한 경매가 진행됩니다. 사건번호는 2024타경53069로, 이번 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다. 감정가는 16억 1,900만원이며, 최초 매각기일에 최저입찰가격은 감정가 100%로 진행됩니다.

1. 입지

 

올림픽훼밀리타운은 송파구 문정동 중심에 위치한 대규모 아파트 단지입니다. 단지는 56개동, 총 4,494세대로 구성되어 있으며, 주변에는 다양한 생활편의시설과 녹지가 어우러져 있습니다.

• 교통: 지하철 8호선 가락시장역까지 도보 약 8~10분 거리로 접근성이 좋습니다. 또한 3호선 수서역, 분당선, GTX-A 수서역 등과도 인접해 있어 서울 주요 지역 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.
• 생활편의시설: 롯데백화점, 현대백화점, 가락시장, LG마트 등 대형 쇼핑시설이 주변에 위치해 생활 인프라가 매우 뛰어납니다.
• 교육환경: 가원초등학교, 가원중학교, 가락고등학교 등 우수한 학군이 인접해 있어 자녀 교육 여건도 좋습니다.
• 자연환경: 대모산, 가락공원, 개롱공원 등이 가까워 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

특히 문정법조타운 개발과 위례신도시 인접 효과로 인해 문정동 일대는 꾸준히 주목받는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

• 말소기준권리: 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2024.03.22)
• 선순위 저당권, 임차권 등 없음
• 소멸 예정 권리: 경매개시결정 이후의 모든 권리
• 인수해야 할 권리: 없음

등기부상, 별도의 금융권 근저당이나 전세권 등이 없으며, 공유자 간 분쟁에 따른 공유물분할 경매입니다. 따라서 낙찰 시 소유권에 영향을 주는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

 3. 시세 비교

 

국토부 실거래가 자료에 따르면, 최근 3개월간 올림픽훼밀리타운 84㎡(25평형) 실거래가는 다음과 같습니다.

• 2025년 3월: 20억 3,800만원 (최저 19억 4,000만원, 최고 20억 9,000만원)
• 2025년 2월: 18억 9,757만원 (최고 19억 7,300만원)
• 2025년 1월: 18억 3,750만원 (최고 18억 5,000만원)

최근 평균 실거래가를 19억 1천만원 정도로 볼 때, 이번 경매의 감정가 16억 1,900만원은 약 15% 정도 저렴하게 책정된 것입니다. 최초 감정가 기준으로 매수할 경우 시세 대비 유리한 가격 포지션을 가져갈 수 있습니다.

전세 시세 또한 안정적으로 형성되어 있습니다. 최근 전세 거래는 6억 5천만원~7억 5천만원 수준으로, 보증금 활용 시 초기 투자 비용을 줄일 수 있습니다.

 4. 점유 현황 및 명도 이슈

• 점유자: 소유자 김지연 외 1명 전입
• 현황: 현장조사 시 폐문 상태
• 임차인: 없음 (전입세대 및 확정일자 세대 없음)

전입세대 열람 및 확정일자 자료를 통해 임차인이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 현황조사 당시 폐문 상태였기 때문에 실제 소유자의 실거주 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 소유자가 실거주 중이라면 명도 소송이 필요한 경우가 있을 수 있으며, 이 경우 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

명도 이슈에 대비하여 입찰가 산정 시 명도비용(통상 500만~1000만원 수준)을 감안하는 것이 안전합니다.

5. 입찰 전략

• 예상 낙찰가: 약 17억 3,000만원 ~ 17억 8,000만원 (시세 대비 약 90% 수준)
• 입찰가 제시 전략: 보수적으로 17억 초중반을 기준으로 삼되, 경쟁자가 많지 않다면 단독 낙찰도 기대 가능
• 대출 가능성: 감정가 기준 약 9억 1,640만원 대출 가능 예상 (LTV 56.6% 수준)
• 입찰 시 유의사항: 명도 가능성 검토, 추가 비용 고려
• 1회 차 입찰일: 2025. 04. 28
• 입찰 장소: 서울동부지방법원 제101호 법정

경쟁이 심하지 않은 경우 최초 감정가 대비 소폭 상회하는 수준에서 낙찰받을 수 있습니다. 다만, 송파구 인기 지역 물건인 만큼 복수 입찰 가능성도 열어두고 전략적으로 접근해야 합니다.

6. 결론

송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 아파트는 서울 내에서도 입지, 교통, 학군, 생활편의시설 등 전반적인 주거 인프라가 매우 뛰어난 지역에 위치해 있습니다.

이번 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 권리관계가 깔끔하고 인수해야 할 권리가 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 폐문 상태로 명도 리스크가 존재하므로 낙찰 후에는 소송이나 협의 절차가 필요할 수 있습니다.

가격 메리트도 충분히 갖추고 있어, 실거주 목적의 수요자뿐만 아니라 장기 보유를 계획하는 투자자에게도 유망한 매물입니다.

따라서 본 물건은 "송파구 문정동 입지에 장기 거주 및 안정적인 자산 확보"를 원하는 투자자 또는 실수요자에게 적극 추천드리는 경매물건입니다.

 

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※ 이 글은 참고용이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 현장 방문 하시고 최신 법원 경매공고문 등을 확인하시기 바랍니다.